상업용 부가가치세 계산법 부동산 매매 시 꼭 알아야 할 건물분 부가가치세 계산법주택 거래와 달리, 상가·공장·창고 등 상업용 부동산을 매매할 때는 건물분에 대한 부가가치세가 반드시 발생합니다.​이를 모르고 계약을 진행하면 수천만 원 단위의 세금 부담으로 자금 계획에 차질이 생길 수 있죠.​오늘은 상업용 부동산 매매 시 건물분 부가가치세가 어떻게 발생하는지, 계산 방법과 예외사항까지 상세히 알려드리겠습니다.건물분 부가가치세란?· 주택 매매 → 부가가치세 없음​· 상업용 부동산 매매(상가, 공장, 창고 등) → 건물가액의 10% 부가세 부가가치세 계산법 발생​​예를 들어,​· 매매금액: 10억· 토지: 7억· 건물: 3억​이 경우 건물 3억 × 10% = 3,000만 원이 부가세로 발생합니다.​​즉, 매수자는 매매대금 외에 건물분 부가세까지 추가 부담해야 하므로, 반드시 사전에 확인해야 합니다.건물분 부가세, 누가 내고 누가 환급받을까?· 매수자 → 매도자에게 건물분 부가세를 지급· 매도자 → 매수자에게 세금계산서 발행​​매수자(사업자)는 세금계산서를 통해 납부한 부가세 환급 가능​Tip매수인이 간이과세자이거나 사업자가 아닌 경우 → 계약 후 20일 이내 일반과세자로 사업자 등록을 해야 부가가치세 계산법 부가세 환급을 받을 수 있습니다.​또한, 계약서 특약란에 반드시 “건물분 부가가치세 별도”라고 명시해야 합니다.건물분 부가세 발생하지 않는 경우다음과 같은 경우에는 건물분 부가세를 내지 않아도 됩니다.​1. 포괄양도양수 계약· 기존 사업을 그대로 승계하면서 사업 주체만 바뀌는 경우· 건물, 시설, 영업권 등을 포함해 사업 전체를 인수할 때· 단, 10년간 동일 업종 유지해야 하며, · 중도 폐업 시 매도인에게 추징 가능​​2. 매도인이 간이과세자인 경우· 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없음· 매수자에게 부가가치세 계산법 부가세를 청구할 수 없고, · 대신 매도인이 건물분 부가세 3% 부담​​3. 매도인이 비사업자인 경우· 비사업자는 애초에 부가세 과세 대상이 아님· 따라서 부가세 자체가 발생하지 않음건물분 부가세 계산 방법건물과 토지 금액을 기준시가 비율로 안분하여 산출​필요한 재료토지 기준시가건물 기준시가1. 토지 기준 시가 구하기​이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공토지이음 접속 후 해당주소 입력하여 개별공시지가 확인 ​개별공시지가 × 면적​예시719,700원 × 385㎡ = 277,084,500원2. 건물 기준 시가 구하기​국세청 부가가치세 계산법 홈택스 -&gt기준시가 조회 검색 -&gt건물기준시가(양도) 선택​그럼 아래와 같은 화면이 뜨는데 건축물대장을 참고하여 빈칸 입력​취득 당시 개별공시지가와양도 당시 개별공시지가는 토지이음에서 해당 연도 선택 후 확인​빈칸 입력 완료 후 기준시가 계산하기를 누르면 됩니다이때, 양도 당시 건물기준시가를 확인​예시: 101,010,000원​​건축물대장 확인하는법세움터발급서비스 세움터 회원 은 세움터 아이디/비밀번호 또는 공동인증서 로그인을 통해 바로 발급 받으실 수 있습니다. 단, 비회원 발급 은 개인정보동의와 간단한 개인정보 입력절차 가 필요합니다. 로그인 유형을 선택해주세요. 회원 부가가치세 계산법 발급 아이디/비밀번호 로그인 비회원 발급 개인정보동의 및 정보입력 로그인 하기2.정부24서비스 개요 신청방법 인터넷 , 방문 , FAX , 우편 , 모바일 , 무인발급기 신청자격 누구나 신청 가능 발급서류 일반건축물대장, 집합건축물대장(표제부), 집합건축물대장(전유부), 건축물대장 총괄 ( 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 : 별지서식 1,3,5,7호 ) 처리기간 즉시(근무시간 내 3시간) 처리기간 계산 방법 신청서 건축물대장등.초본발급 및 열람신청서 신청작성예시 구비서류 구비서류 없음 수수료 발급(1건당):500원, 열람(1건당):300원, 인터넷 발급(열람)시 부가가치세 계산법 무료 기본정보 제공 내용 이 민원은 이 민원은...3. 안분 비율 계산토지 기준시가 = 277,084,500 원건물 기준시가 = 101,010,000 원합계 = 378,094,500 원​건물비율 구하기건물기준시가 ÷ 합계 x 100​예시101,010,000 ÷ 378,094,500 × 100 = 26.71%​​이제 26.71% 이 비율을 가지고 실제 매매가에 반영하기4. 실제 매매가에 반영예를들어,매매가 6억 × 26.71% = 160,260,000원​​토지분 = 439,740,000원건물분 = 160,260,000원 ​​건물분 부가세160,260,000 × 10% = 16,026,000원조심해야될 부분은,· 임의로 건물 금액을 낮게 신고하면 세무조사 부가가치세 계산법 위험· 기준시가와 30% 이상 차이나지 않도록 신고해야 안전· 계약서 작성 시 반드시 “건물분 부가세 별도” 문구 확인​​결론상업용 부동산 매매에서는 건물분 부가세가 핵심 포인트입니다.무심코 간과하면 수천만 원의 추가 부담이 생길 수 있지만,정확히 계산하고 사업자 등록 및 세금계산서를 챙긴다면 환급도 받을 수 있습니다.​​Tip 요약· 건물분 부가세 = 건물가액 × 10%· 환급 받으려면 반드시 사업자 등록 필요· 계약서 특약 확인 필수​주택 거래와 달리 훨씬 복잡한 만큼, 매매 전 부가가치세 계산법 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.​